ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายและผันผวนสูง หลังเผชิญวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่รุนแรงและส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องทั่วทั้งอุตสาหกรรม ทั้งผู้ผลิต ผู้พัฒนาอสังหาฯ แรงงานก่อสร้าง รวมทั้งผู้บริโภคที่แม้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ยังคงมีอุปสรรคจากสภาพเศรษฐกิจที่เปราะบางและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินโดยตรง ต้องชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “ตัวแปรสำคัญของภาคธุรกิจในปีนี้ยังคงมาจากวิกฤติโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจหลักของประเทศอย่างทั่วหน้า รวมถึงภาคอสังหาฯ หลังจากที่ก่อนหน้านี้เคยคาดการณ์ว่าปี 2564 จะเป็นปีที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้อีกครั้ง แต่สถานการณ์ที่ผันผวนยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ ทำให้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่าที่ควร ประกอบกับการแข่งขันสงครามราคาที่ดุเดือดของผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 ทำให้เกิดการดูดซับกำลังซื้อจากผู้บริโภคไปแล้วพอสมควร
เมื่อต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางการเงินจากการแพร่ระบาดฯ ที่ยืดเยื้อ จึงทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการซื้อออกไปก่อน แม้ว่าปีนี้ภาครัฐจะออกมาตรการที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น รวมถึงมีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคมที่ผ่านมา แต่มาตรการดังกล่าวก็ยังไม่สามารถช่วยกระตุ้นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังคงไม่มั่นใจกับสถานการณ์โควิด-19 และไม่มีกำลังซื้อเพียงพอจากผลกระทบของการแพร่ระบาดฯ”
โควิด-19 สร้างความกังวล ฉุดคนไทยชะลอซื้อบ้าน
สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ส่งผลให้ต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุมในระยะยาว ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า เกือบ 3 ใน 4 ของผู้บริโภคชาวไทย (71%) ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่เลือกที่จะชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี
อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคเผยว่าอุปสรรคสำคัญที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมาจากการขาดรายได้ในช่วงโควิด-19 ถึง 66% รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย (63%) ตามมาด้วยความไม่แน่นอนทางการเมือง และธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านในสัดส่วนเท่ากัน (37%) สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคอันดับต้น ๆ ของคนหาบ้าน
นอกจากนี้ ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (80%) มองว่ารัฐบาลยังไม่ค่อยมีส่วนช่วยที่จะทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ โดยมาตรการเยียวยาภาคอสังหาฯ ที่ต้องการมากที่สุดจากภาครัฐ คือ การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่ (57%) เพื่อแบ่งเบาภาระผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมราคาอสังหาฯปรับตัวลดลง แต่บ้านเดี่ยวราคาพุ่ง ซัพพลายโตยกแผง
สำหรับดัชนีราคาภาพรวมที่อยู่อาศัยปี 2021 เติบโตสวนทางกับดัชนีซัพพลาย ซึ่งมีปัจจัยจากวิกฤติโควิด-19
สำหรับดัชนีราคาปรับตัวลดลง
-6% จากช่วงต้นปี 2021
-2% QoQ
-11% YoY
-14% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
ขณะที่ดัชนีซัพพลาย
+9% จากช่วงต้นปี 2021
+7% QoQ
+19% YoY
+21% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
ด้านคอนโดมิเนียม ดัชนีราคาลดลงต่อเนื่อง ในขณะที่ดัชนีซัพพลายยังคงอยู่ในระดับสูงจากอัตราการดูดซับที่ค่อนข้างต่ำ
คอนโดราคาคอนโดฯปรับตัวลดลง
-6% จากช่วงต้นปี 2021
-2% QoQ
-11% YoY
-13% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
ขณะที่ดัชนีซัพพลายคอนโดฯ กลับเพิ่มขึ้น
+9% จากช่วงต้นปี 2021
0% QoQ
+10% YoY
+24% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
สำหรับบ้านเดี่ยว ดัชนีราคาและซัพพลายเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องตามแนวโน้มดีมานด์ที่เพิ่มมากขึ้น
คอนโดราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวเพิ่มขึ้น
+8% จากช่วงต้นปี 2021
+6% QoQ
+6% YoY
+10% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
ดัชนีซัพพลายเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มความต้องการ
+18% จากช่วงต้นปี 2021
+10% QoQ
+30% YoY
+69% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
สำหรับ ทาวน์เฮ้าส์ ดัชนีราคาค่อยๆ ปรับตัวลดลง สวนทางกับการเพิ่มขึ้นของดัชนีซัพพลาย
คอนโดราคาทาวน์เฮ้าส์ปรับตัวลดลง
-1% จากช่วงต้นปี 2021
0% QoQ
-1% YoY
-2% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
ขณะที่ดัชนีซัพพลายทาวน์เฮ้าส์ กลับเพิ่มขึ้น
+18% จากช่วงต้นปี 2021
+8% QoQ
+33% YoY
+73% เทียบกับช่วงก่อนโควิด-19
“ขณะที่เทรนด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปตามวิถีชีวิตแบบ New Normal ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบและมองหาที่อยู่อาศัยในแถบชานเมืองมากขึ้น คาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 จะฟื้นตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการจะเน้นระบายสต็อกคงค้างควบคู่กับการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพื่อดึงดูดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง”
จับตาทิศทางอสังหาฯ ปี 65 รอเวลาฟื้นตามเศรษฐกิจ
กมลภัทร คาดว่าปี 2565 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทย โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 แต่คาดว่าระดับราคาอสังหาฯ จะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก ควบคู่ไปกับการออกแคมเปญหรือโปรโมชั่น เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อมและหวังผลตอบแทนในระยะยาว ในขณะที่อุปทานยังไม่มีสัญญาณล้นตลาด (Oversupply) หรือเกิดภาวะฟองสบู่
ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา คือ ความคืบหน้าในการควบคุมการแพร่ระบาดฯ รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลต่อทิศทางการเติบโตโดยตรง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจึงควรติดตามสถานการณ์การระบาดฯ หลังเปิดประเทศ และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างใกล้ชิดก่อนตัดสินใจ
