ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผยผลวิจัยชี้ชัดแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 คอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงานยังคงเผชิญภาวะซัพพลายล้น กดดันยอดขาย ในขณะที่ภาคโรงแรมและอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)
คอนโดฯ กรุงเทพฯ: ซัพพลายทะลัก ยอดขายชะลอ
ข้อมูลจากไนท์แฟรงค์ระบุว่า ในไตรมาส 4 ปี 2567 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมากถึง 9,800 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 360% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 9.9% ทำให้สัดส่วนยอดขายรวมยังคงอยู่ที่ 35% ต่ำกว่าเกณฑ์สุขภาพดีของตลาดที่ 40% อุปทานใหม่กว่า 51% กระจายไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และอีก 45% อยู่ในพื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า
คอนโดฯ หรู: ตลาดเฉพาะกลุ่มที่ยังคงสดใส
ในส่วนของตลาดคอนโดฯ หรู (Prime และ Super Prime) ซึ่งมีราคามากกว่า 200,000-250,000 บาทต่อตร.ม. พบว่าอุปทานใหม่ในปี 2567 ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยคอนโดฯ ระดับ Super Prime มีอยู่ประมาณ 6,500 ยูนิต ขณะที่ระดับ Prime อยู่ที่ 7,200 ยูนิต ทั้งสองกลุ่มมียอดขายเกิน 80% ทำให้ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนโครงการใหม่ในปีนี้ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปทานที่ยังคงสูงและกำลังซื้อลดลง
ตลาดเช่า: โอกาสใหม่ท่ามกลางความท้าทาย
ปัจจัยที่อาจช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ คือการเพิ่มขึ้นของจำนวนชาวต่างชาติ (Expat) ที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่ง ณ สิ้นปี 2567 มีอัตราการเติบโต 7.1% โดยกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดมาจากจีน (28%) ฟิลิปปินส์ (25%) และญี่ปุ่น (14%) แนวโน้มนี้อาจส่งผลให้ตลาดเช่าเติบโตขึ้น ซึ่งอาจดึงดูดนักลงทุนให้กลับมาสนใจตลาดคอนโดฯ ในทำเลที่เหมาะสม นอกจากนี้ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอาจช่วยเพิ่มความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในบางพื้นที่
กำลังซื้อและเศรษฐกิจ
โดยรวมแล้ว ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ยังคงต้องจับตาดูแนวโน้มเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อไป ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และบางรายได้เริ่มออกจากตลาดในกรุงเทพฯ และหันไปพัฒนาโครงการที่ภูเก็ตแทน หรือเปลี่ยนทิศทางไปสู่ตลาดบ้านแนวราบ ในขณะที่สต็อกคอนโดฯ ที่ยังขายไม่ออกถูกนำกลับมาทำตลาดใหม่ในราคาลดพิเศษ
ออฟฟิศกรุงเทพฯ: ซัพพลายล้น ตลาดผู้เช่าครองอำนาจ
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2567 ยังคงเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด โดยมีพื้นที่สำนักงานรวม 6.31 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อน ขณะที่พื้นที่ถูกเช่ารวมอยู่ที่ 4.86 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้นเพียง 2.2% ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดยังคงเป็น “ตลาดของผู้เช่า” (Tenant’s Market) เนื่องจากมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
ค่าเช่า: ทรงตัวพร้อมข้อเสนอพิเศษ
แม้ว่าค่าเช่าจะยังคงทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 3.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่เจ้าของอาคารยังคงเสนอส่วนลดพิเศษระหว่าง 10-25% เพื่อกระตุ้นอุปสงค์
แนวโน้มปี 68: อัตราการเช่าลดลงต่อเนื่อง
สำหรับแนวโน้มในปี 2568 คาดว่าอัตราการเช่าโดยรวมจะยังคงลดลง โดยปัจจุบันอัตราการเข้าพื้นที่เช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ 77% ลดลง 1.3% จากปีก่อน และคาดว่าจะลดลงต่อเนื่องไปถึงปี 2570 ก่อนที่ตลาดจะเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น
ปัจจัยที่ส่งผล: Flight to Quality และ Going Green
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อตลาด ได้แก่ แนวโน้ม “Flight to Quality” ที่องค์กรต่าง ๆ ย้ายไปอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น การปรับพื้นที่ทำงานให้เหมาะสม (Space Optimization) และการให้ความสำคัญกับอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Going Green)
โรงแรม: การท่องเที่ยวฟื้นตัว แรงหนุนสำคัญ
ภาคการท่องเที่ยวของไทยฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยในปี 2567 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 35.5 ล้านคนและคาดว่าปี 2568 จะเพิ่มเป็น 36-40 ล้านคน ตลาดจีนเริ่มฟื้นตัว แต่ยังอยู่ที่ 71% ของระดับก่อนโควิด คาดว่าปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวจีน 9 ล้านคน
อัตราการเข้าพักและราคาห้องพัก: ปรับตัวสูงขึ้น
อัตราการเข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ เฉลี่ย 79% และราคาห้องพักเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน สำหรับภูเก็ต จำนวนนักท่องเที่ยวกลับสู่ระดับก่อนโควิดที่ 5.3 ล้านคน และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2568
ความท้าทาย: การแข่งขันจากที่พักทางเลือก
ภาคการท่องเที่ยวต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากที่พักทางเลือก เช่น Airbnb เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และโรงแรมราคาประหยัด อีกทั้งภาพลักษณ์ของประเทศอาจได้รับผลกระทบจากข่าวอาชญากรรมและคำเตือนการเดินทางจากบางประเทศ
อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์: เติบโตแข็งแกร่ง
ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทยกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 12,340 ไร่ โดยกว่า 64% ของธุรกรรมเกิดขึ้นในเขต EEC นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิตเพิ่มขึ้น 40% คิดเป็นมูลค่า 746,000 ล้านบาท
อุตสาหกรรมดาวเด่น: อิเล็กทรอนิกส์ EV และ Data Centres
อุตสาหกรรมที่เติบโตสูงในปีนี้ ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และศูนย์ข้อมูล (Data Centres)
ความท้าทาย: สถานการณ์การค้าระดับโลก
สถานการณ์ทางการค้าระดับโลกยังคงส่งผลกระทบ โดยเฉพาะนโยบายภาษีตอบโต้ของสหรัฐฯ ที่อาจเพิ่มภาระภาษีสำหรับสินค้านำเข้าจากประเทศที่ใช้ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม เช่น ไทย อุตสาหกรรมที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และสินค้าอาหาร
โลจิสติกส์: ศูนย์กลางการขนส่งแห่งภูมิภาค
อุตสาหกรรมโลจิสติกส์กำลังมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในการรองรับแนวโน้มการค้าโลกที่เปลี่ยนไป โดยท่าเรือแหลมฉบังและ EEC Logistics Corridor จะกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญสำหรับการขนส่งข้ามพรมแดน
บทสรุป: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาฯ ปี 68
ข้อมูลวิจัยของ Knight Frank ชี้ให้เห็นแนวโน้มที่หลากหลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 แม้ตลาดคอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงานจะยังคงเผชิญกับอุปทานล้นตลาด แต่ภาคโรงแรมและอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับตลาด โดยเน้นนวัตกรรม การพัฒนาโครงการที่ตรงความต้องการ และการบริหารจัดการที่ยั่งยืน เพื่อสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว
